Kira ilişkileri, günlük hayatın en yaygın ve aynı zamanda en fazla uyuşmazlık doğuran hukuk alanlarından biridir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi, tahliye talepleri, kira artış oranına ilişkin anlaşmazlıklar, kira tespiti ve kiralananın kullanımından doğan sorunlar hem kiraya veren hem kiracı bakımından ciddi hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Uygulamada en sık yapılan hata, kira ilişkisinin yalnızca güvene dayalı bir ilişki gibi görülmesi ve sözleşme ile ödeme düzeninin yeterince kayıt altına alınmamasıdır. Oysa kira hukuku, başlangıçta kurulan belgenin ve devam eden ödeme disiplininin son derece belirleyici olduğu bir alandır.
Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olabileceğini kabul etmektedir. Bunun yanında kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli şekilde teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğü bulunmaktadır. Uygulamada bunun anlamı şudur: Kira ilişkisi yalnız kira bedelinin ödenmesinden ibaret değildir. Taşınmazın kullanım amacı, teslim durumu, yan giderler, kullanım kaynaklı zararlar ve sözleşme süresince tarafların üstlendiği yükümlülükler de kira ilişkisinin parçasıdır. Bu nedenle kira uyuşmazlığı çoğu zaman yalnız “ödenmedi” veya “çıkmıyor” başlığına indirgenemeyecek kadar katmanlıdır.
Tahliye süreçleri bakımından özellikle şu ayrımı doğru yapmak gerekir: Her kira uyuşmazlığı doğrudan tahliye sebebi yaratmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimini tek başına tahliye sebebi olarak ileri süremez. Türk Borçlar Kanunu m. 347, belirli süreli sözleşmelerde kiracının sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzadığını kabul etmektedir. Bu düzenleme, özellikle konut kiralarında kiracıyı koruyucu nitelik taşır. Dolayısıyla uygulamada en sık görülen yanlışlardan biri, kiraya verenin “sözleşme bitti, çıkması gerekir” düşüncesiyle hareket etmesidir. Oysa tahliye, ancak kanunda öngörülen koşulların ve usullerin mevcut olması halinde mümkündür.
Kira alacağı bakımından ise düzenli ödeme kaydı en önemli unsurdur. Kira bedelinin banka yoluyla ve açıklamalı şekilde gönderilmesi, ileride doğabilecek ispat sorunlarını önemli ölçüde azaltır. Kiraya verenler bakımından en sık yapılan hata, kira ödemelerini elden kabul etmek veya hangi ayın kirasının ödendiğini ayırt etmeye elverişli kayıt tutmamaktır. Kiracılar bakımından ise ödeme yaptığını ispatlayamamak ciddi risk doğurur. Bu nedenle kira ilişkisinde hukukî güvenliğin temel şartı, yazılı sözleşme ile banka kayıtlarının birlikte yürütülmesidir. Kira alacağının tahsilinde icra takibi veya dava yoluna başvurulacaksa, hangi aylara ilişkin alacak bulunduğu, ödeme yapılmayan dönemler ve önceki mutabakatlar açık biçimde ortaya konmalıdır.
Kira tespiti davaları da uygulamada çok sık karşılaşılan bir başlıktır. Özellikle ekonomik koşulların hızlı değiştiği dönemlerde, taraflar kira bedelinin rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığı konusunda uyuşmazlık yaşamaktadır. Türk Borçlar Kanunu m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak bu davanın hangi döneme etki edeceği, davanın zamanlaması ve kiracıya önceden bildirim yapılıp yapılmadığı ile doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle kira tespiti davası açılacaksa yalnız “kira düşük kaldı” demek yeterli değildir; sürenin ve yeni kira dönemine etkisinin dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Bir diğer önemli başlık da TBK m. 346’dır. Bu maddeye göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin geç ödenmesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu hüküm, uygulamada sözleşmelere rastgele eklenen cezai şart kayıtlarının her zaman geçerli olmayacağını göstermektedir. Dolayısıyla kira sözleşmesi hazırlanırken yalnız güçlü görünen hüküm yazmak değil, hukuken geçerli hüküm kurmak gerekir.
Sonuç olarak kira uyuşmazlıklarında tahliye, kira alacağı ve kira tespiti birbirinden ayrı ama birbirini etkileyen süreçlerdir. Bu alanda hak kaybı yaşamamak için sözleşmenin yazılı kurulması, ödemelerin banka yoluyla yapılması, kira artışlarının usule uygun yürütülmesi ve tahliye düşünülüyorsa somut sebebin hukuken doğru tespit edilmesi gerekir. Kira hukukunda çoğu uyuşmazlık, büyük bir olaydan değil, başta kurulmamış belge düzeninden doğar.